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【榊淳司 マンション業界の秘密】分譲マンション、廃虚化2条件と起死回生策 管理組合が“命綱” (1/2ページ)

 すべてのマンションは、そのうち取り壊されるか廃虚になる。これは平凡だが真実に違いない。鉄筋コンクリート造の建物は100年の耐用性があると言われている。今のところ、それを否定する根拠は見つからない。

 現在築30年のものならあと70年住めることになる。普通の大人なら「生きているうちは大丈夫」だと思う。しかし、実のところそれだけでは安心できない。

 100年持つだろうというのは、「適切なメンテナンスを施すなら」ということが前提である。それができなければ、100年を待たずして打ち捨てられた廃虚のようになるかもしれない。

 私は、分譲マンションが廃虚化するには鉄筋コンクリートの寿命よりも重要な、2つの要素が結合しなければならないと考えている。

 まず、資産価値が喪失する。つまり、中古として買い手がつかない状態になる。あるいは、買い手が現れても100万円や200万円という額でしか売れなくなる。

 こうなると、管理費や修繕積立金の滞納が頻発するようになる。資産価値のない物件に対して維持費を払うモチベーションは急速に失われるからだ。

 仮に300万円から400万円程度の額で売買が成立する物件なら、管理滞納者には競売などの法的手段を取っても、競落後に訴訟や弁護士の費用などは捻出できる。

 管理費の滞納が頻発すると、管理組合にお金がなくなる。その結果、業務委託先の管理会社への支払いが滞る。すると、業務委託契約を打ち切られる。最近は管理会社も人手不足だから、問題のある管理組合だと、即効で切られる。

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